Termomodernizacja budynku – od czego zacząć, co daje szybki zwrot i jak ją sfinansować?

Klasa energetyczna budynku i EPBD – co zmienia się dla właścicieli?

Jednym z głownych tematów rozmowy jest dyrektywa EPBD i planowany system klas energetycznych budynków. Na moment nagrania, jak zaznacza Szymon Firląg, Polska nie wdrożyła jeszcze nowych klas energetycznych ani nowego wzoru świadectwa charakterystyki energetycznej.

Ekspert porównuje planowane klasy do oznaczeń ze sprzętu AGD. Ich zadaniem ma być przekazanie właścicielowi, kupującemu lub najemcy prostej informacji o tym, jak efektywny energetycznie jest dany budynek i jakie mogą być koszty jego użytkowania.

Nie oznacza to jednak, że świadectwo charakterystyki energetycznej jest nowym dokumentem. W rozmowie wskazano, że jest ono wymagane od lat, między innymi przy nowych budynkach. Obowiązek dotyczy również nieruchomości sprzedawanych i wynajmowanych.

Problemem pozostaje czytelność obecnego systemu. Zdaniem eksperta, informacje zawarte w świadectwie nie zawsze pozwalają łatwo ocenić przyszłe koszty użytkowania budynku. Trudno też bezpośrednio powiązać parametry energetyczne z wydatkami ponoszonymi przez właściciela.

Efektywność energetyczna budynku – jak wpływa na koszty i wartość nieruchomości?

Obecnie efektywność energetyczna nie jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości. Tycjan Bielecki zwraca uwagę, że dla kupujących nadal szczególne znaczenie ma lokalizacja. Jednocześnie koszty utrzymania mogą z czasem zwiększać znaczenie parametrów energetycznych budynku.

Bardziej efektywna nieruchomość może bowiem oznaczać niższe koszty użytkowania. Jej parametry wynikają między innymi z wykorzystanych materiałów, sposobu ogrzewania czy wentylacji. Mogą więc również sygnalizować przyszłemu właścicielowi, z jakimi kosztami eksploatacji i remontów może się mierzyć.

Co istotne, klasa energetyczna budynku nie jest obecnie samodzielnym kryterium decydującym o udzieleniu kredytu hipotecznego. Jak wyjaśnia Tycjan Bielecki, produkt hipoteczny jest oceniany indywidualnie, a podstawą wyceny nieruchomości pozostaje operat szacunkowy. Erste nie odmawia więc kredytu hipotecznego wyłącznie ze względu na niską klasę energetyczną nieruchomości.

Efektywność energetyczna może jednak pośrednio wpływać na finanse właściciela poprzez koszty utrzymania nieruchomości. Tycjan Bielecki wskazuje jednocześnie, że obecnie Erste nie planuje scoringu kredytowego opartego na klasach energetycznych. Niższe koszty utrzymania oznaczają, że więcej środków pozostaje w budżecie gospodarstwa domowego lub firmy.

Klasa energetyczna nie pokazuje wszystkich możliwych zagrożeń. W rozmowie pojawiają się również ryzyka klimatyczne, takie jak powódź czy położenie na terenach zalewowych, które także mogą wpływać na przyszłe koszty utrzymania nieruchomości.

Termomodernizacja budynku – od czego zacząć i gdzie szukać oszczędności?

Pierwszym krokiem nie musi być wymiana okien, ocieplenie elewacji ani zakup nowego źródła ciepła.

Eksperci proponują znacznie prostsze rozwiązanie – zacząć od rachunków. Na początek warto zebrać faktury z ostatnich lat i porównać zużycie oraz koszty energii elektrycznej, gazu, ciepła i wody. Proste zestawienie pozwala zobaczyć, które pozycje mają największy udział w wydatkach i jak zmieniały się w czasie.

Dane można zebrać w prostej tabeli. Warto porównać je w dłuższym okresie. Takie proste zestawienie pozwala określić główne źródła kosztów i wstępnie ocenić, w których obszarach warto szukać oszczędności.

Oszczędności nie zawsze wymagają prac modernizacyjnych. Przykładowo firma korzystająca z ciepła sieciowego może płacić za moc zamówioną wyższą niż rzeczywiste potrzeby. W takiej sytuacji analiza danych i zmiana warunków umowy mogą przynieść oszczędności bez prowadzenia prac budowlanych.

Dlatego przed rozpoczęciem termomodernizacji warto odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie: czy wiem, za co właściwie płacę?

Które działania termomodernizacyjne mogą dać najszybszy zwrot?

Termomodernizacja często kojarzy się z ociepleniem budynku lub wymianą stolarki. Wśród działań, które według rozmówcy mogą przynieść stosunkowo szybkie efekty, pojawiają się przede wszystkim:

• regulacja istniejących instalacji grzewczych i ciepłej wody,
• wykorzystanie automatyki i systemów sterowania,
• dostosowanie temperatury do rzeczywistych potrzeb budynku i ograniczenie przegrzewania pomieszczeń.

Wymagają one mniejszego nakładu niż duże prace budowlane i jednocześnie ograniczają niepotrzebne zużycie energii. Przykładem jest przegrzewanie pomieszczeń biurowych lub przemysłowych.

Szymon Firląg przywołuje w rozmowie przykład, zgodnie z którym podniesienie temperatury o jeden stopień w sezonie grzewczym może wiązać się z około 5% większym zużyciem energii. Przy czterech stopniach różnicy wskazuje na około 20% większe zużycie.

Wniosek jest prosty: efektywność energetyczna nie zawsze wymaga kosztownej inwestycji. Najpierw warto znaleźć obszary, w których energia jest zużywana niepotrzebnie.

Audyt energetyczny i dofinansowanie termomodernizacji – jak zaplanować finansowanie?

Prosta analiza rachunków jest punktem wyjścia, ale nie zastępuje profesjonalnego audytu energetycznego. Audyt pomaga ustalić, co warto zrobić w pierwszej kolejności, które działania mogą przynieść największe oszczędności i jak najlepiej wykorzystać dostępny budżet.

To ważne również przy korzystaniu ze wsparcia zewnętrznego. W odcinku pojawia się Fundusz Termomodernizacji i Remontów oraz premia termomodernizacyjna, jako przykłady instrumentów wspierających inwestycje w ramach Programu TERMO.

Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował 18 maja 2026 r. o czasowym wstrzymaniu przyjmowania wniosków o premię termomodernizacyjną. Nabór ma być wznowiony po przywróceniu dostępności środków.

Rozmówcy zwracają uwagę, że programy wsparcia i ich warunki mogą się zmieniać. Dlatego zamiast budować inwestycję wyłącznie wokół konkretnej dotacji, warto najpierw zrozumieć własny business case, czyli ocenić założenia projektu i sprawdzić, przy jakich warunkach inwestycja ma ekonomiczne uzasadnienie.

W rozmowie pojawia się również możliwość łączenia źródeł finansowania. Eksperci wskazują, że transformacji budynków nie da się sfinansować wyłącznie z dotacji. Znaczenie mają także środki własne oraz finansowanie bankowe.

Dlatego dofinansowanie termomodernizacji warto traktować jako jeden z elementów finansowania, a nie jako punkt wyjścia do decyzji o samej inwestycji.

Jeśli przedsiębiorca dysponuje określonym budżetem na modernizację, audyt pomaga nadać działaniom priorytety. Zamiast zaczynać od wyboru konkretnej technologii, można najpierw ustalić, które elementy budynku odpowiadają za największe zużycie energii i gdzie inwestycja może przynieść największy efekt.

Termomodernizacja nie musi więc zaczynać się od wyboru konkretnej technologii. Rozmowa pokazuje, że decyzje inwestycyjne warto poprzedzić analizą rzeczywistych potrzeb budynku i ekonomicznego uzasadnienia planowanych działań.

Chcesz poznać pełen kontekst rozmowy? Obejrzyj odcinek „Z nową energią o finansach”, w którym eksperci omawiają efektywność energetyczną budynków, termomodernizację, audyty oraz sposoby finansowania inwestycji.