Termomodernizacja budynku – od czego zacząć, co daje szybki zwrot i jak ją sfinansować?

Klasa energetyczna budynku i EPBD – co zmienia się dla właścicieli?

Jednym z głownych tematów rozmowy jest dyrektywa EPBD i planowany system klas energetycznych budynków. Na moment nagrania, jak zaznacza Szymon Firląg, Polska nie wdrożyła jeszcze nowych klas energetycznych ani nowego wzoru świadectwa charakterystyki energetycznej.

Ekspert porównuje planowane klasy do oznaczeń ze sprzętu AGD. Ich zadaniem ma być przekazanie właścicielowi, kupującemu lub najemcy prostszej informacji o tym, jak efektywny energetycznie jest dany budynek i jakie mogą być koszty jego użytkowania.

Nie oznacza to jednak, że świadectwo charakterystyki energetycznej jest nowym dokumentem. W rozmowie wskazano, że jest ono wymagane od lat, między innymi przy nowych budynkach. Obowiązek dotyczy również nieruchomości sprzedawanych i wynajmowanych.

Problemem pozostaje czytelność obecnego systemu. Zdaniem eksperta, informacje zawarte w świadectwie nie zawsze pozwalają łatwo ocenić przyszłe koszty użytkowania budynku. Trudno bezpośrednio powiązać parametry energetyczne z wydatkami ponoszonymi przez właściciela.

Efektywność energetyczna budynku – jak wpływa na koszty i wartość nieruchomości?

Obecnie efektywność energetyczna nie jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości. Tycjan Bielecki zwraca uwagę, że dla kupujących nadal szczególne znaczenie ma lokalizacja. Jednocześnie koszty utrzymania mogą z czasem zwiększać znaczenie parametrów energetycznych budynku.

Bardziej efektywna nieruchomość może bowiem oznaczać niższe koszty użytkowania. Jej parametry wynikają między innymi z wykorzystanych materiałów, sposobu ogrzewania czy wentylacji. Mogą więc również sygnalizować przyszłemu właścicielowi, z jakimi kosztami eksploatacji i remontów może się mierzyć.

Co istotne, klasa energetyczna budynku nie jest obecnie samodzielnym kryterium decydującym o udzieleniu kredytu hipotecznego. Jak wyjaśnia Tycjan Bielecki, produkt hipoteczny jest oceniany indywidualnie, a podstawą wyceny nieruchomości pozostaje operat szacunkowy. Erste nie odmawia więc kredytu hipotecznego wyłącznie ze względu na niską klasę energetyczną nieruchomości.

Efektywność energetyczna może jednak pośrednio wpływać na finanse właściciela poprzez koszty utrzymania nieruchomości. Tycjan Bielecki wskazuje jednocześnie, że na moment rozmowy Erste nie planuje scoringu kredytowego opartego na klasach energetycznych. Niższe koszty utrzymania oznaczają, że więcej środków pozostaje w budżecie gospodarstwa domowego lub firmy.

Klasa energetyczna nie pokazuje wszystkich możliwych zagrożeń. W rozmowie pojawiają się również ryzyka klimatyczne, takie jak powódź czy położenie na terenach zalewowych, które także mogą wpływać na przyszłe koszty utrzymania nieruchomości.

Termomodernizacja budynku – od czego zacząć i gdzie szukać oszczędności?

Pierwszym krokiem nie musi być wymiana okien, ocieplenie elewacji ani zakup nowego źródła ciepła.

Eksperci proponują znacznie prostsze rozwiązanie: zacząć od rachunków.

Warto zebrać faktury z ostatnich lat i sprawdzić:

• zużycie energii elektrycznej,
• płatności za gaz,
• koszty ciepła,
• zużycie wody,
• największe pozycje kosztowe.

Dane można zebrać w prostej tabeli. Warto porównać je w dłuższym okresie. Taki podstawowy „autoaudyt” pokazuje główne źródła kosztów. Pomaga również ocenić potrzebę inwestycji.

Oszczędności nie zawsze wymagają modernizacji budynku.. Ekspert podaje przykład przedsiębiorstwa, które korzysta z ciepła sieciowego. Firma płaci za zużytą energię oraz za zamówioną moc. Jeżeli moc jest wyższa niż rzeczywiste potrzeby, analiza danych i zmiana warunków umowy mogą przynieść oszczędność bez prowadzenia prac budowlanych.

Dlatego przed rozpoczęciem termomodernizacji warto odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie: czy wiem, za co właściwie płacę?

Taka analiza rachunków jest dobrym punktem wyjścia, ale nie zastępuje profesjonalnego audytu energetycznego. Proste zestawienie pozwala lepiej rozpoznać strukturę kosztów, natomiast audyt pomaga określić, jakie działania warto wykonać, w jakiej kolejności oraz gdzie można oczekiwać największych oszczędności. Dopiero na tej podstawie można świadomie planować inwestycję.

Nie oznacza to jednak konieczności analizowania wszystkiego. Firma powinna określić, które ryzyka i możliwości rzeczywiście są ważne dla niej i jej kontrahentów.

Które działania termomodernizacyjne mogą dać najszybszy zwrot?

Termomodernizacja często kojarzy się z ociepleniem budynku lub wymianą stolarki. Wśród działań, które według rozmówcy mogą przynieść stosunkowo szybkie efekty, pojawiają się przede wszystkim:

• regulacja istniejących instalacji grzewczych i ciepłej wody,
• wykorzystanie automatyki i systemów sterowania,
• dostosowanie temperatury do rzeczywistych potrzeb budynku,
• ograniczenie przegrzewania pomieszczeń.

Wymagają one mniejszego nakładu niż duże prace budowlane i jednocześnie ograniczają niepotrzebne zużycie energii. Przykładem jest przegrzewanie pomieszczeń biurowych lub przemysłowych.

Szymon Firląg przywołuje w rozmowie przykład, zgodnie z którym podniesienie temperatury o jeden stopień w sezonie grzewczym może wiązać się z około 5% większym zużyciem energii. Przy czterech stopniach różnicy wskazuje na około 20% większe zużycie.

Wniosek jest prosty: efektywność energetyczna nie zawsze wymaga kosztownej inwestycji. Najpierw warto znaleźć obszary, w których energia jest zużywana niepotrzebnie.

Audyt energetyczny i dofinansowanie termomodernizacji – jak zaplanować finansowanie?

Gdy prosta analiza rachunków nie wystarcza, kolejnym krokiem może być audyt energetyczny. W rozmowie audyt jest przedstawiany jako rodzaj „przewodnika po inwestycji”. Pomaga ustalić:

• działania do realizacji w pierwszej kolejności,
• działania dające największe oszczędności,
• najlepszy sposób wykorzystania dostępnego budżetu.

To ważne również przy korzystaniu ze wsparcia zewnętrznego. W odcinku pojawia się Fundusz Termomodernizacji i Remontów oraz premia termomodernizacyjna, jako przykłady instrumentów wspierających inwestycje w ramach Programu TERMO

Eksperci zwracają jednocześnie uwagę, że programy wsparcia i ich warunki mogą się zmieniać. Dlatego przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy sprawdzić aktualnie obowiązujące zasady konkretnego instrumentu finansowania.

Bank Gospodarstwa Krajowego poinformował 18 maja 2026 r. o wstrzymaniu przyjmowania wniosków o premię termomodernizacyjną. Nabór ma być wznowiony po przywróceniu dostępności środków.

Rozmówcy zwracają uwagę, że programy wsparcia i ich warunki mogą się zmieniać. Dlatego zamiast budować inwestycję wyłącznie wokół konkretnej dotacji, warto najpierw zrozumieć własny business case.

Business case powinien uwzględniać:

• koszt inwestycji,
• potencjalne oszczędności,
• założenia projektu,
• przewidywany zwrot z inwestycji.

W rozmowie pojawia się również możliwość łączenia źródeł finansowania. Eksperci wskazują, że transformacji budynków nie da się sfinansować wyłącznie z dotacji. Znaczenie mają także środki własne oraz finansowanie bankowe.

Dlatego dofinansowanie termomodernizacji warto traktować jako jeden z elementów finansowania, a nie jako punkt wyjścia do decyzji o samej inwestycji.

Jak dobrze wydać budżet na termomodernizację? Najpierw dane, potem inwestycja

Pod koniec rozmowy Tycjan Bielecki ponownie wskazuje dwa podstawowe kroki: analizę własnych rachunków oraz audyt energetyczny. Pierwszy pozwala lepiej zrozumieć strukturę kosztów, drugi pomaga określić, które działania warto wykonać i w jakiej kolejności.

Dopiero na tej podstawie warto decydować o przeznaczeniu budżetu na konkretne rozwiązania. Rozmówcy zwracają też uwagę, że korzyść nie musi ograniczać się do samego rachunku za energię. Modernizacja może:

• poprawić komfort użytkowania,
• atrakcyjność rynkową budynku,
• ograniczyć koszty eksploatacyjne.

Dlatego najważniejszy krok można wykonać jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji: sprawdzić obecne zużycie, zidentyfikować największe koszty i dopiero później zdecydować, które działania mają ekonomiczne uzasadnienie.

Chcesz poznać pełny kontekst rozmowy? Obejrzyj odcinek „Z nową energią o finansach”, w którym eksperci szerzej omawiają efektywność energetyczną budynków, termomodernizację, audyty oraz sposoby podejścia do finansowania inwestycji.